מה זה דיני תכנון ובנייה?
תחום דיני התכנון והבנייה כולל את כל ההיבטים המשפטיים של תכנית בנין עיר או תכנית ארצית, פיתוח, היתר, שימושים בקרקע וייצוג במסגרת תביעות לירידת ערך מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה ו/או תשלום היטל השבחה מכוח התוספת השלישית לחוק זה.
משרד ברוטפלד ושות' מייצג יזמים, קבלנים ובעלי נכסים בהתמודדות מול רשויות מקומיות, ועדות תכנון ומוסדות המדינה וכן קבוצות תושבים שנפגעו כתוצאה מתכנית בנין ארצית או עיר שהורידה את ערך נכסיהם, לרבות למול רכבת ישראל ו/או חברת החשמל ועוד.
המשרד מעניק ייעוץ וליווי משפטי מקיף בכל שלבי התכנון, מתכנון ראשוני ועד היתרים, התנגדויות ועררים.
שלבי תהליך
01
בדיקות תכנוניות ומיפוי מצב קיים
שלב הבדיקה התכנונית המוקדמת הוא שלב סטטוטורי מחייב המבוצע על ידי מתכנן המחוז (או מהנדס הוועדה המקומית) וזאת לאחר קליטת התוכנית.
ומטרת הבדיקה הינה לבחון את התאמתה המקצועית של התוכנית למדיניות התכנון, להוראות החוק ולתשתית העובדתית הקיימת בשטח בטרם הפקדתה.
למעשה, כל תוכנית שבסמכות הוועדה המחוזית חייבת לעבור בדיקה תכנונית מוקדמת על ידי מתכנן המחוז או מי מטעמו. כאשר על המתכנן לבחון האם התוכנית ערוכה כדין, וזאת כדי להבטיח שהתוכנית אינה "רעיון היולי" בלבד אלא מוצר תכנוני מגובש התואם את המדיניות המחוזית.
בפרוייקטים מורכבים וגדולים, ניתן להגיש תכנית לאישור הות"ל (הוועדה לתשתיות לאומיות) ולקר את הדרך לאישור התכנית.
02
ייצוג מול רשויות
עבודת הייצוג כוללת גיבוש תשתית עובדתית ומשפטית מקיפה, הגשת התנגדויות, עררים וככל הנדרש עתירות מנהליות ו/או ייצוג בערעורים על כל אלו לבית המשפט העליון, ייצוג בדיונים סטטוטוריים ומיצוי הליכים מנהליים ו/או משפטיים אל מול הרשויות.
תפקידנו הוא להבטיח את מיצוי הליכי ההתנגדות בתוך מוסדות התכנון השונים, שכן פנייה לערכאות ללא שלב זה עלולה להוביל לדחיית העתירה על הסף.
משרדנו פועל במקצועיות וביסודיות ומציג באופן ממוקד את המחלוקת המקצועית מול הרשות, תוך שימוש בכלים המובנים בחוק להשמעת קולו של האזרח-הלקוח/היזם בטרם קבלת החלטה.
בוועדות הערר משרדנו מציג את התיק לבחינה מחודשת ומלאה, שכן ועדת הערר אינה מוגבלת רק לבחינת סבירות החלטת הוועדה המקומית, אלא פועלת כבעלת סמכות מקורית.
עבודת הייצוג מחייבת הנחת תשתית עובדתית מלאה ומקצועית בפני מוסד התכנון, כדי למנוע מצב שבו הכרעות מקצועיות יובאו לראשונה בפני ערכאה שיפוטית שאינה מוסמכת לכך.
03
טיפול בהפרות או חריגות בנייה
משרדנו מייצג בהליכי אכיפה פליליים ומנהליים, לרבות קנסות והריסות.
במסגרת הליכים אלו פועל משרדנו להגשת בקשות לעיכוב או ביטול צווי הריסה תוך הנחת תשתית ראייתית לבטיחות המבנה וסיכויי הכשרתו, וכן ליווי הליכי "לגליזציה" להפיכת בנייה בלתי חוקית לחוקית.
משרדנו מייצג גם בהליכים לביטול או עיכוב ביצוע של צווי הריסה את בעל הזכויות בבקשות לעיכוב ביצוע של צווי הריסה (מנהליים או שיפוטיים).
במסגרת בקשה לעיכוב ביצוע צו הריסה, משרדנו דואג להמציא לבית המשפט ראיות המאשרות כי לא נשקף מהמבנה סיכון בטיחותי.
דרישה זו הפכה לתנאי סף סטטוטורי כדי שבית המשפט ישקול את עיכוב הצו.
תפקידנו הוא לגשר בין המצב העובדתי הבלתי חוקי בשטח לבין דרישות החוק הקפדניות, תוך ניהול הליכי ליטיגציה לעיכוב צווים, הוכחת בטיחות המבנה, וחתירה להכשרת הבנייה בדרכים חוקיות תוך שמירה על כללי האתיקה וחובות הדיווח, עד להשגת פתרון מוסכם וחוקי.